Капремонт на паузе: заблуждения собственников, из‑за которых замена инженерных сетей откладывается на годы

 Сегодня мы хотим поговорить о проблеме, с которой сталкиваются многие многоквартирные дома (МКД) — о долгом ожидании капитального ремонта инженерных сетей (ВИС). Разберёмся, почему процесс включения дома в программу капремонта может растянуться на годы и какие сложности возникают уже на этапе проведения работ.

Сколько ожидать капремонта?

Многие собственники уверены: достаточно провести общее собрание собственников (ОСС) и проголосовать за включение дома в программу капитального ремонта — и дело в шляпе. Но реальность куда сложнее.

На практике добиться включения МКД в программу капремонта — задача не из лёгких. Порой на это уходит от 1 — 2 до 5 лет. Почему так долго? Процесс требует согласования на разных уровнях, выделения денежных средств для финансирования, а очередь из домов, нуждающихся в ремонте, весьма внушительна.

Главные заблуждения собственников

Когда долгожданный капремонт всё‑таки начинается, нередко возникают проблемы с собственниками квартир. Некоторые собственники становятся настоящей преградой для проведения капитального ремонта инженерных коммуникаций, ничего не хотят слышать, когда понимают, что проведённый ими бездумно ремонт будет нарушен. Давайте разберём самые распространённые заблуждения:

• «Я сделал ремонт в санузле, значит, никто не должен трогать коммуникации!» — неверно. Стены, в которых проходят инженерные коммуникации, и плиты перекрытия — это общее имущество всех собственников МКД (ст. 36 ЖК РФ).
• «Я реконструировал техническую нишу — это моё право!» — нет. Собственник не имеет права:
  • проводить реконструкцию технических ниш, где проходят общие коммуникации;
  • встраивать в эти ниши элементы, препятствующие обслуживанию сетей;
  • изменять схему подключения коммуникаций дома на своё усмотрение.
• «У меня евроремонт, не дам трогать стены!», «У меня установлено дополнительное оборудование на/в стене!» — не аргумент. Перекрытие, закрывающее общие домовые инженерные сети, является общим имуществом, даже если находится в индивидуальном пользовании.

Что говорит закон?

Права и обязанности собственников чётко прописаны в законодательстве:

1. Жилищный кодекс РФ (ст. 30, 36): собственник обязан содержать жильё без нарушения прав соседей; стояки и коммуникации — общая долевая собственность.
2. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (п. 34 «е»): жилец обязан допускать представителей УК и подрядчиков в квартиру для ремонта и осмотра сетей.
3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170: регламентирует обязательность осмотров и планово‑предупредительного ремонта инженерных систем.
4. Жилищный кодекс РФ (ст. 182, ч. 2, п. 4.1): Фонд капитального ремонта обязан фиксировать каждый факт недопуска со стороны граждан.

Судебная практика на стороне дома

Суды последовательно встают на сторону УК и остальных собственников:

• Позиция Верховного Суда РФ (Определение от 07.05.2019 № 4‑КГ19‑6):
  • доступ в квартиру обязателен не только при авариях, но и для профилактики, осмотра и ремонта;
  • неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ) может быть ограничена законом для защиты прав других лиц.
• Практика Московской области: Королёвский городской суд (решение от 10 апреля 2024 года по делу № 2‑245/2024) обязал собственника впустить рабочих для замены стояков отопления. Суд подтвердил, что иск должна подавать именно УК, а не Фонд капремонта.

Чем грозит отказ пустить рабочих?

Если собственник препятствует капремонту, его ждут серьёзные последствия:

• Возмещение ущерба при аварии. При прорыве старого стояка собственник оплатит ремонт всех затопленных нижних этажей.
• Принудительный демонтаж. Суд обяжет разобрать короба, кафель и фальш‑стены для доступа к трубам — за счёт собственника.
• Финансовые потери. Расходы на разрушение дорогого интерьера вокруг стояка никто не компенсирует.
• Судебные издержки. На отказника возложат оплату госпошлины, затрат УК на юристов и исполнительского сбора приставов.

Роль Совета МКД

Совет многоквартирного дома играет важную роль, но не может подменять собой УК. У него нет статуса юридического лица и права направлять претензии собственникам. Зато он может:

• контролировать, как УК выполняет свои обязанности;
• участвовать в комиссиях и подписывать акты о недопуске (это придаёт документам вес в суде);
• проводить разъяснительные беседы с соседями‑отказниками.

Вывод

Капитальный ремонт инженерных сетей — процесс долгий и непростой. Но его успех зависит не только от работы УК и властей, но и от сознательности самих собственников. Помните:

• коммуникации в доме — общее имущество, и доступ к ним должен быть обеспечен;
• отказ пустить рабочих не только нарушает закон, но и ставит под угрозу безопасность всего дома;
• добросовестное выполнение обязанностей — основа комфортного проживания в МКД.

Местная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Объединение собственников многоквартирных домов городского округа Химки Московской области» всегда на вашей стороне.

Мы поможем разобраться в правах и обязанностях собственников, порядке проведения общих собраний.

Вместе мы сделаем наш дом лучше!

Если у вас остались вопросы, обращайтесь к нам — мы найдём законное решение!

Местная общественная организация
«Общество защиты прав потребителей
«Объединение собственников многоквартирных домов
городского округа Химки Московской области»